蔡红：旅游地产:"蓝海"变"红海"

　　急速运转的快节奏生活，让城市中人日益疲惫不堪的同时，愈来愈渴望体验返璞归真“在别处”的慢生活，或许是导致当前旅游地产热的最根本的原因。近期，无论是线上旅游网站，还是线下的房企，在旅游地产方面动作频频。中国的自助游产品预订及资讯服务平台“驴妈妈”旅游网6月2日对外宣布，已获锦江国际集团5亿元战略投资，将借此次资本输入大举挖掘线下资源。曾头顶土地“一级开发第一股”的云南城投日前对外表示，今年也将押注旅游地产和城市综合体。珠海控股主席黄鑫日前也表示，母公司珠海九洲控股丰富的旅游及地产项目资源可随时注入珠海控股。

　　除了上述“点”上的热闹，面上的数据也十分可观，克而瑞日前发布的《2014-2015中国旅游地产发展报告》显示，截至2014年底，全国旅游地产项目已多达7965个，同比新增2666个。首都经济贸易大学工商管理学院旅游管理系主任、北京旅游学会副秘书长蔡红在接受中国建设报记者独家专访时表示，当前我国的旅游地产已由少数先行者寻觅的“蓝海”，步入了群雄逐鹿的“红海”，这固然有利于健全优化旅游地产业价值链、全面提升旅游地产业整体品质, 但必须正视的是，旅游地产面临着“竞争加剧,风险加大”的新常态。

　　增速迅猛

　　当前旅游地产虽然发展迅速，但区域分布却不均衡。《2014-2015中国旅游地产发展报告》报告显示，海南、长三角、环渤海三大区域的旅游地产项目数量最多，分别占全国旅游地产总数量的15%、 22%和17%。两广、西南和闽东南地区的旅游地产发展十分迅速，这三大区域的旅游地产项目数量也占到全国旅游地产总数的23%。

　　据克而瑞旅游地产部总经理胡晓莺介绍，从旅游地产项目的分布变化来看，海南、西南、长三角等六大传统旅游地产发展区域的项目数量占比有所下降，旅游地产发展的区域集中性特征开始淡化。未来旅游地产项目的竞争市场将比现在的更复杂。除了项目数量的增长，旅游地产开发企业规模也在大幅增长。2012年该机构统计到的旅游地产开发企业仅为1629家，2014年已多达5324家，增长3倍多。从2013年和2014年两年的数据对比来看，占地面积在5万平方米以内的极小型旅游地产项目占比略有下降，而占比在50万平方米以上的大型旅游地产项目占比则略有上升。

　　线上线下的融合也在加速。日前，途家网携手哈尔滨市旅游局召开途家黑龙江专场推介会，双方定制打造的“冰城夏都哈尔滨、异域风情住途家”休闲旅游度假新模式也在现场推出。途家与旅游局通过途家网、携程网等线上平台作为互联网+端口，增加国内外客源的导入。同时，双方还将与旅游师专合作定向培养途家酒店的储备人才，致力于创新旅游业态。据途家东北区域负责人披露，预计三年之内，途家在哈尔滨经营的度假公寓、别墅数量将扩展到5000套约30万平方米，直接运营资金投入逾1000万元人民币，可解决当地逾1500人就业。

　　蔡红表示，在竞争日益激烈的环境下，资源、渠道、地面服务控制的综合实力将成为巨头们竞争取胜的关键，渠道端不断涉足资源端已成为行业大势所趋。在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下，旅游地产与城市运营、产业结构调整等结合日益紧密，产品创新、产业升级、服务提升将成为主流。同时，随着“互联网+旅游+地产”的融合渐渐深入，以互联网为载体，智慧旅游企业、旅游景区、旅游城市等新兴载体快速涌现，旅游地产将迈入另一个高速发展期。

　　 问题预警

　　有人热闹上场，必然有人黯然退场。远者如去年被媒体披露的疑因资金链断裂烂尾的广东清远旅游地产项目御金街、有青岛“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山项目陷入停工状态、辽宁东戴河新区入住率仅10%多个项目烂尾变成鬼城。近者如今年初被披露的浙江舟山旅游地产烂尾楼。而沉睡十余年的京郊著名旅游地产烂尾工程、曾被媒体称为“中国五大鬼城之一”的沃德兰乐园“遗址”，日前即将“复活”，且将于6月26日正式对外营业，不过已变身成为八达岭奥特莱斯，算是彻底同旅游地产告别了。

　　针对各地发生的旅游地产项目烂尾事件，蔡红分析认为，旅游地产项目的开发需要前瞻性，需要有整体规划的开发思路。纯粹的住宅式旅游地产已经走到尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。真正意义上的旅游地产应该在精准分析目标消费市场的基础上，集稀缺的自然资源、厚重的人文底蕴、完善的公共服务体系、优秀的经营管理团队、精细化的管理手段等，再加上完善的旅游配套以及科学的管理，方能获得成功。目前出现的诸多问题，算是对行业粗放式发展的一种预警。

　　而中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华则认为，从地产业本身来看，行业未来应从各种产业地产――即文化地产、养老地产、旅游地产、产业园区等细分市场中寻找新的增长点。在我国未来的经济发展中，文化产业和旅游产业将是两个很大的经济增长点。近些年来，旅游地产中的影视旅游地产和古镇旅游地产异军突起，已引起业界的广泛瞩目。

　　郑华在肯定旅游地产前途的同时，也指出了该行业面临的几大突出问题，比如以商业利益最大化为根本目标，过度开发、过度商业化，部分文化旅游资源遭到破坏；产业成熟度较低，部分开发主体心态浮躁，投机心态较重，急功近利；产品形态单调单一、定位不清、毫无特色、缺乏配套、盈利模式雷同单一，重复建设严重。